税务师答疑：出售旧房应纳税额计算方法有哪些？

出售旧房应纳税额的计算是税务师《税法Ⅰ》《税法Ⅱ》中的核心考点，主要涉及土地增值税的计算，具体分为两种常见方法。第一种是扣除评估价格的计算方法，适用于能提供旧房及建筑物评估价格的情况，第二种是扣除购房发票金额的计算方法，适用于无法取得评估价格但能提供购房发票的情况。在税务师考试中，该考点多以计算题形式出现，分值占比约为5%-8%，考生需熟练掌握两种方法的适用条件与计算步骤。

扣除评估价格的计算方法

当纳税人能提供旧房及建筑物的评估价格时，应按照以下步骤计算应纳税额：

1. 确定转让旧房的应税收入，即转让旧房取得的全部价款及有关的经济收益，需注意不含增值税。
2. 计算扣除项目金额，包含三部分：一是旧房及建筑物的评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；三是在转让环节缴纳的税金，包括增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等。
3. 计算增值额，即应税收入减去扣除项目金额。
4. 确定增值率，用增值额除以扣除项目金额乘以100%，根据增值率对应的税率和速算扣除系数计算应纳税额，公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

扣除购房发票金额的计算方法

若纳税人无法取得旧房及建筑物的评估价格，但能提供购房发票，可按照以下步骤计算：

1. 确定转让旧房的应税收入，同样不含增值税。
2. 计算扣除项目金额，包含：一是购房发票所载金额，每年加计5%计算扣除，加计扣除年限按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年，超过一年未满12个月但超过6个月的，可视同一年；二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，若购房发票中包含该部分金额则无需额外计算；三是转让环节缴纳的税金。
3. 计算增值额与增值率，方法与第一种一致，再根据对应的税率和速算扣除系数计算应纳税额。

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