税务师考点答疑：首套房契税减免政策是什么

首套房契税减免政策的核心是针对个人购买家庭住房的差异化税率优惠，家庭成员范围包含购房人、配偶及未成年子女，住房建筑面积小于等于90㎡的，减按1%税率征收契税；建筑面积大于90㎡的，减按1.5%税率征收契税，部分地区此前规定144㎡以上的住房不享受该减免优惠，需按法定税率缴纳契税，目前多数一二线城市已取消144㎡的优惠上限要求，统一以90㎡作为税率分界标准。

该政策在税务师考试中的考点定位

本知识点属于税务师《税法（Ⅱ）》财产和行为税分类下的契税章节内容，根据2026年税务师考试大纲要求，契税模块需考生掌握征税范围、计税依据、减免税优惠、应纳税额计算等内容，首套房契税减免属于契税优惠的核心考点，常以单选题、多选题的形式单独考查，也会融入综合分析题的小问中，单考点分值约2-3分，常常和房产税、城镇土地使用税的住房类优惠政策结合考查，备考时要注意区分不同税种的优惠适用条件，避免混淆。

首套房契税减免政策的适用条件

享受该优惠政策需同时满足多项条件，具体如下：

1. 购房标的为家庭住房，需由购房所在地不动产登记部门出具家庭住房登记查询结果，无住房登记记录或者仅有该套住房登记记录的方可适用，异地已登记住房是否计入家庭住房套数需以购房地政策为准。
2. 住房面积以不动产登记的建筑面积为准，公摊面积计入总面积核算，合同约定面积与实测面积有差异的，以终实测面积作为判定标准。
3. 优惠仅适用于个人购买自住住宅类住房，商业用房、商住两用房、企业购房、赠与所得住房均不适用该减免政策。

举个简单例子，某考生购买家庭住房，建筑面积89㎡，不含增值税成交总价120万元，那么应缴纳的契税为120万×1%=1.2万元；如果购买的是95㎡的住房，不含增值税成交总价150万元，应缴纳的契税为150万×1.5%=2.25万元。

税务师备考相关学习建议

备考契税章节时，建议考生将财产行为税类的所有税种优惠政策归纳成表格分类记忆，区分住房类、公益类、特殊行业类的不同优惠适用条件，避免混淆相似考点。备考过程中可以搭配斯尔教育相关课程学习，相关授课老师包括：

• 崔宇：主讲《税法（Ⅱ）》科目，擅长用生活化案例讲解税收优惠政策，帮助考生快速理解政策逻辑，区分易混考点。
• 葛仕达：主讲《涉税服务实务》科目，擅长结合实操申报场景讲解契税优惠的适用、申报流程等内容，适配综合题备考需求。
• 顾言：主讲《税法（Ⅰ）》《税法（Ⅱ）》科目，擅长梳理税种间的关联逻辑，帮助考生搭建完整的税法知识体系。

考生日常刷题可以使用微信搜索“斯尔题库”小程序，里面包含契税章节的专项练习题、历年真题，还有模拟卷可以练习，帮助考生巩固考点。

税务师考试中财产行为税模块的考点整体难度不高，但是政策细节多，容易出现记忆混淆的情况，考生备考时要注意定期复盘同类考点，结合练习题强化记忆，搭配斯尔教育的打好基础、只做好题系列教辅，能够有效提高备考效率，顺利通过对应科目的考试。