干货！2026年CPA考点：投资性房地产出售收入类型解析

投资性房地产出售的收入属于其他业务收入，这是CPA考试中的重要考点。投资性房地产指企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，如已出租的土地使用权或建筑物，其处置不属于企业的主营业务，而是其他经营活动。因此，出售时取得的收入计入其他业务收入科目，而非主营业务收入。这一处理基于企业会计准则，确保财务报表准确反映企业经营性质。对于2026年CPA考生，理解此考点有助于应对会计科目中的实务题和案例分析题。

投资性房地产的定义与分类

投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。它区别于自用房地产（如生产商品或经营管理持有的资产）和作为存货的房地产（如房地产企业的待售房产）。在会计处理中，投资性房地产被视为企业的其他业务活动，因为其目的不是核心商品生产或服务提供，而是通过租金或增值获取收益。分类时需注意：

1. 已出租土地使用权：指企业将土地租赁给他人使用，定期收取租金。
2. 持有并准备增值后转让的土地使用权：企业持有土地等待增值后出售，以赚取资本收益。
3. 已出租的建筑物：企业将自有建筑出租，形成稳定租金流。不属于投资性房地产的包括自用资产（如办公楼或工厂）和存货类房地产（如开发商待售楼盘）。正确分类是CPA考试的基础，考生需结合实例判断，避免混淆。

出售投资性房地产的会计处理

出售投资性房地产的会计处理分为成本模式和公允价值模式，核心是将收入计入其他业务收入，并结转相关成本。在成本模式下：

1. 确认收入：借银行存款，贷其他业务收入，同时贷应交税费—应交增值税—销项税额。
2. 结转成本：借其他业务成本（倒挤金额），借投资性房地产累计折旧（摊销），借投资性房地产减值准备，贷投资性房地产。

在公允价值模式下：

1. 确认收入：借银行存款，贷其他业务收入，贷应交税费—应交增值税—销项税额。
2. 结转成本：借其他业务成本，贷投资性房地产—成本，贷投资性房地产—公允价值变动。
3. 调整损益：借公允价值变动损益，贷其他业务成本，或反向处理；同时借其他综合收益，贷其他业务成本。

处理时需注意增值税计算和未实现内部损益调整，确保符合现金流量准则。CPA考试中常考分录编制和损益计算题，考生应通过练习掌握细节。

公允价值模式下的特殊考虑与考点分析

公允价值模式下，投资性房地产出售需额外处理累计公允价值变动损益。步骤包括：

1. 将公允价值变动损益转入其他业务成本，影响当期利润。
2. 确认递延所得税：如果存在未实现净损益或税率变化，调整递延所得税负债或资产，计入所得税费用。
3. 利润调整：终损益计入利润表其他业务利润项目，影响企业净利润。

在CPA考试中，此考点常结合案例题出现，如计算出售后利润或分析财务报表影响。考生需区分成本模式与公允价值模式的差异，避免常见错误如忽略增值税或误将收入计入主营业务。备考时，应关注准则更新，如2026年考试可能涉及新会计政策变动。

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