税务师知识点答疑：首套房契税应该怎么计算？

首套房契税的计算公式为应纳税额=房屋不含税成交价格×适用优惠税率，这里的计税依据是房屋交易的不含增值税成交价格，若成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权按照市场公允价值核定计税依据。个人购买属于家庭住房的普通住宅，可享受阶梯式的契税减免优惠，建筑面积在90平方米及以下的，契税税率减按1%征收；建筑面积在90平方米以上的，契税税率减按1.5%征收，部分地区会根据本地房地产调控政策对适用税率进行微调，具体以当地税务机关公布的政策为准。

契税考点在税务师考试中的考核要求

契税是税务师《税法（二）》科目财产和行为税板块的核心考点，同时也是《涉税服务实务》科目纳税申报、纳税审核模块的常考内容，按照2026年度税务师考试大纲要求，考生需要掌握契税的征税范围、计税依据、应纳税额计算、减免税优惠四项核心内容，熟悉纳税人、税率、征收管理三项内容，考试中既可能以单选、多选的形式考核政策原文，也可能以计算题、综合题的形式结合其他税种考核应纳税额的计算，分值占比约3-5分，属于性价比较高的得分考点。考生在备考时要注意区分首套房、二套房的契税优惠差异，同时要掌握契税计税依据不含增值税的规则，避免在计算时出现失误。

首套房契税计算案例演示

举个例子，某纳税人购买家庭住房，房屋成交总价为218万元，其中包含增值税18万元，房屋建筑面积为89平方米，那么该纳税人需要缴纳的契税计算过程为：先确定不含税计税依据=218-18=200万元，因为房屋面积在90平方米以下，适用1%的优惠税率，终应纳税额=200×1%=2万元。如果该套房屋的建筑面积为120平方米，其他条件不变，那么适用1.5%的优惠税率，应纳税额=200×1.5%=3万元。需要注意的是，家庭住房的认定范围包括购房人、配偶以及未成年子女，只要家庭成员名下在购房所在地没有其他登记住房，即可享受首套房契税优惠，部分城市还会将网签记录、备案记录纳入认定范围，具体认定标准以当地住建部门、税务部门的规定为准。

税务师契税考点备考建议

大家可以先搭建清晰的知识框架，按照概述、征税范围、纳税人、税率、计税依据、应纳税额计算、减免税优惠、征收管理的逻辑梳理知识点，重点标注需要掌握的核心内容，区分了解、熟悉、掌握三个层级的考核要求，避免在非重点内容上浪费时间。日常备考时要多做历年真题和模拟题，熟悉考试的出题角度和常见陷阱，比如计税依据是否含增值税、不同情形下的优惠税率适用条件、纳税义务发生时间的判定等，都是考试中常见的易错点，大家可以在微信搜索斯尔题库小程序或者下载斯尔题库APP，利用碎片化时间刷题巩固，平台内所有习题均按照试大纲更新，配有详细的答案解析，能够帮助大家快速查漏补缺。

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• 崔宇：主讲《税法（二）》科目，擅长用生活化的案例拆解晦涩的税法政策，对财产行为税板块的考点讲解透彻，能够帮助考生快速理解记忆优惠政策和计算规则
• 付湘钧：主讲《涉税服务实务》科目，擅长结合实务操作场景讲解纳税申报、纳税审核的相关考点，能够帮助考生打通政策和实操的连接，应对跨章节综合题
• 葛仕达：主讲《税法（一）》《税法（二）》科目，对各个税种的政策逻辑梳理清晰，擅长总结高频考点的记忆口诀，帮助考生提高备考效率

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